Nutzung erhöhter Abschreibungen von zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien

Wohnungseigentümer und Immobilienbesitzer können derzeit von erhöhten Abschreibungsbeträgen profitieren. Abschreibungen stellen für im Privateigentum gehaltene Immobilien Werbungskosten im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Unter Umständen können diese Abschreibungen mithin die Steuerlast im Veranlagungsjahr reduzieren.

Dieser Artikel stellt die aktuell wichtigsten Optimierungs-Regelungen zu Abschreibungen bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien im Privatvermögen dar.

1. Nutzung der degressiven Abschreibung

   
   

Im Bereich der linearen (gleichbleibende Beträge) Abschreibung sehen die Steuergesetze die folgenden Beträge vor, die von den fortgeführten Anschaffungskosten abgezogen werden können:

• 2,5% pro Jahr der historischen Anschaffungskosten bei "historischen" Gebäuden (Fertigstellung vor dem 1.1.1925)

• 2% pro Jahr der historischen Anschaffungskosten bei Gebäuden, die bis zum 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude

• 3% pro Jahr der historischen Anschaffungskosten bei Gebäuden, die am 1.1.2023 oder später fertiggestellt wurden.

Anstelle der oben aufgeführten AfA-Beträge ist es für bestimmte Gebäude derzeit auch möglich die AfA in fallenden Jahresbeträgen (degressive AfA) zu ermitteln. Die Höhe der degressiven AfA beträgt 5 % des jeweiligen Gebäuderestwerts pro Jahr.

a. Was sind die Voraussetzungen für Nutzung der degressiven AfA?

1. Die Immobilie wird zu Wohnzwecken vermietet.

2. Es handelt sich um eine Neuimmobilie mit Baubeginn zwischen dem 30.09.2023 und dem 01.10.2029.

3. Die Immobilien muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben und übereignet sein.

b. Welche Vorteile biete eine solche degressive AfA im Vergleich zur linearen AfA?

Zu Beginn des Abschreibungszeitraums werden die Anschaffungskosten bei der degressiven AfA schneller abgeschrieben. Das führt dazu, dass das Vermietungsobjekt zunächst höhere Verluste macht und zum Ende des Abschreibungszeitraums eine höheren Gewinn erzielt.

Zum Vergleich: Bei einer 3 %igen linearen AfA und Anschaffungskosten von EUR 1 Mio. beträgt der Abschreibungsbetrag nach 5 vollen Kalenderjahren EUR 150.000. Bei der degressiven Methode beträgt die AfA im selben Zeitraum EUR 226.219.

Für die schnellstmögliche Abschreibung des Gebäudes über die gesamte Laufzeit ist es ratsam, nach einigen Jahren ein Wechsel der AfA-Methode von der degressiven AfA zur linearen zu vollziehen.

2. Nutzung einer Sonderabschreibung

Über einen Zeitraum von 4 Jahren kann zusätzlich eine sogenannte Sonderabschreibung in Höhe von 5% pro Jahr angesetzt werden. Die Voraussetzungen zur Nutzung dieser Sonder-AfA sind jedoch sehr hoch.

Was sind die Voraussetzungen für Nutzung der degressiven AfA?

1. Es muss sich um eine Wohnung handeln, die zu Wohnzwecken vermietet wird.

2. Bauantrag der Wohnung nach dem 31.12.2018 und vor dem 1.1.2022 - hier gilt eine Baukostenobergrenze für von EUR 3.000 pro Quadratmeter Wohnfläche.

3. Bauantrag der Wohnung nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 - hier gilt eine Baukostenobergrenze für von EUR 5.000 pro Quadratmeter Wohnfläche.

4. Wohnungen mit Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 müssen zudem die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" erfüllen und per Qualitätssiegel, welches durch ein akkreditierte Zertifizierungsstelle vergeben wird, nachweisen.

5. Die Immobilien muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben und übereignet sein.

Was muss bei der Höhe der Sonderabschreibung berücksichtigt werden? 

Der Abschreibungsbetrag ist der Höhe nach begrenzt. Für Wohnungen mit Baubeginn vor dem 1.1.2022 und nach dem 31.12.2018 auf eine Bemessungsgrundlage von EUR 2.000 pro Quadratmeter Wohnfläche (auch wenn die Herstellungskosten höher sind).

Für Wohnungen mit Baubeginn vor dem 1.10.2029 und nach dem 31.12.2022 - also inklusive des Effizienzhaus 40-Erfordernisses - auf eine Bemessungsgrundlage von EUR 4.000 pro Quadratmeter Wohnfläche (auch wenn die Herstellungskosten höher sind).

Gibt es typische Problemfelder bei der Beantragung der Sonderabschreibung?

Ja. Kurz gesprochen ist die Sonder-AfA nicht mal eben so zu erlangen. Es gibt einige Beispiele für Hemmnisse im Beantragungsverfahren, die eine vorherige Beratung im Regelfall erforderlich machen.

Beispiele:

• Komplexe Prüfung der Voraussetzung - Beispiel: Anders als für das Steuerrecht typisch, geht das Gesetz bei der "Wohnfläche" nicht von der Nutzfläche aus, sondern von der Bruttogrundfläche nach DIN-Norm 277 - also Nutzflächen, Verkehrs - und Funktionsflächen.

• Das Projekt an sich in einem grundsätzlichem Spannungsfeld zwischen Effizienzhaus 40-Erfordernis (kostenintensiv) und der oben erwähnten Baukostenobergrenze, die nicht überschritten werden darf.

• In Großstädten wie Hamburg ist der Bau von Ein-Zimmer-Apartments beliebt. In solchen Fällen muss zusätzlich geprüft werden, ob der gesetzliche Wohnungsbegriff erfüllt ist.

3. Kann man die degressive AfA auch mit der Sonderabschreibung kombinieren?

Ja. Das Gesetz sieht die Kombination der beiden Abschreibungsmethoden ausdrücklich vor (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG).

Nach Ende des Begünstigungszeitraums für die Sonderabschreibung kann die degressive AfA weiterhin auf den Restwert berechnet und fortgesetzt werden.

Planen Sie ein neues Immobilienprojekt und sind sich noch unsicher, ob die Voraussetzung für die Nutzung erhöhter Abschreibungsmethoden bei Ihnen vorliegen?

Sprechen Sie mich gerne an! Sowohl beim Erwerb, bei der steuerlichen Objektbetreuung als auch beim Verkauf gibt es eine Vielzahl von gesetzlichen Regelungen zu beachten. Als Ihr Steuerberater in Hamburg unterstütze ich Sie dabei gerne!